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    國務院住建部央行喊話“房住不炒”:土地端和金融端要管好

    2021年07月28日 來源:中房報

      從2016年10月至今,本輪房地產調控已經堅持近5年。在“房住不炒”調控主基調下,從需求端到供給側,從金融端到土地端,曾被稱為“脫韁野馬”的樓市已被套上“韁繩”,房價漲勢收窄。維持來之不易的房地產穩定局面尤為重要。
      7月22日,國務院、住建部以及央行高層領導齊齊發表重要講話,對下一階段房地產市場調控及住房保障工作作出部署,釋放出樓市下半場重磅信號。
      其一,加快發展保障性租賃住房再次被提到首位。其二,“房住不炒”的調控主基調、穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制被再次重申。同時,強調“牢牢抓住房地產金融這個關鍵”,持續完善房地產金融管理長效機制,加快完善“穩地價”工作機制,加強住房、土地和金融信貸的政策協調,“著力建立房地聯動機制”。
      在多位業內專家看來,高層講話透露出,房地產調控政策正趨于穩定;同時,從金融端到土地端調控思路也將延續強管控態勢。
      “未來,既要控制房地產資金額度、占比,也要進一步完善三道紅線、房貸集中度管理。只要管好金融口、金融端,樓市就亂不了,這也是這一輪調控的經驗總結。土地和金融都管好了,樓市就穩了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。
      持續規范房地產市場秩序,也成為下階段工作重點之一。
      7月23日,住房和城鄉建設部等8部委又發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,整治重點聚焦于房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四個方面,住建部將力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉的主要目標。
      保障性租賃住房是下階段工作重點
      7月22日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話,重點部署了五方面工作:
      一是,把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務,堅持一切從實際出發,解決好大城市的住房突出問題。
      二是,要高度重視房地產工作中的新情況新問題,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。
      三是,牢牢抓住房地產金融這個關鍵,嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。
      四是,要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。
      五是,要持續規范房地產市場秩序,切實管好中介等市場機構,堅決查處市場亂象。
      就在不久前的7月2日,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發展;并提出“各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程,高度重視保障性租賃住房建設”。
      在業內看來,韓正副總理這次講話既是一次動員會,也是對這項事業和工作的重要性和推進的基本原則再次重申和強調。加快發展保障性租賃住房,將成為下一階段住房工作的重點。
      對于韓正副總理提到的房地產工作中出現的新情況、新問題,李宇嘉解讀道,一是熱點樓市開始穩定,房價漲幅趨緩,有的城市(深圳)房價開始下跌;二是行業全鏈條開始高位回落。怎么看待新情況?“絕不是將調控政策放松、托底樓市,而是處理好調控政策穩定和房地產平穩發展的關系,找到工作重點,既要穩定樓市也不能刺激,關鍵就是促進新市民、年輕人、無房戶和剛需購房人群的需求得到滿足。”
      7月22日這天,據央視新聞報道,住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產調控、房地產金融調控發表權威解讀。
      住建部住房保障司司長曹金彪表示,今年10月底以前,城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃,向社會公布。
      具體為:新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。像上海目前提出,“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套,約占住房供應總量的40%;廣州則提出,“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房60萬套,約占住房供應總量的45%。
      管好金融端與土地端
      樓市調控效果得到肯定。住建部表示,自2018年房地產長效機制實施以來,各地區各部門按照黨中央國務院決策部署,著力穩地價、穩房價、穩預期,房地產市場調控取得明顯成效。
      2020年,22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅,分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點。國家統計局數據顯示,今年6月份,70城新房、二手房價格整體漲幅均小幅收窄,價格上漲城市數量也均較上月有所減少,樓市呈穩中有落態勢。
      住建部指出,北京、長沙等城市的大膽探索總結出一系列成功經驗,下一步,各地要堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟手段,進一步落實城市政府主體責任,強化省級政府監督指導責任,對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
      為落實“房住不炒”,住建部重申,加強住房、土地和金融信貸的政策協調。其中,在土地端,“要著力建立房地聯動機制,推廣北京市的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。”住建部房地產市場監管司司長張其光表示。
      從第一輪土地集中出讓情況看,在土地出讓規則上,多個城市均對地價進行限制。比如無錫對土地進行限價,最高溢價率不得超過20%,競拍達到最高限價后通過競配建、競自持和搖號確定土地歸屬,此模式亦成為首批集中土拍的主流規則。從首輪集中供地土拍結果來看,除個別城市外,整體土地溢價率很低,扣除競配建后實際成交溢價率僅16%-17%。
      在首批土拍中,多個城市還將房價引導前置到土地出讓環節,加大土地供應的同時,明確提出實現房價和地價聯動。
      以北京為例,北京于3月初就提出,土地集中出讓將首次引入房屋銷售價格引導機制,即在土地出讓之時,就把該地塊所建項目的房價上限確定下來,競買人須簽署房價知悉承諾書。在今年上半年集中供地環節中,北京對30宗集中出讓的土地均設置了價格上限,當競價超過上限時不再接受更高報價,競拍會最終進入“高標準商品住宅投標程序”,即熱門地塊歸屬問題,需根據各家房企遞交高標準建設方案來確定。
      在金融端,“下一步還將加強房地產金融管控,完善房地產企業三線四檔融資管理規則,落實銀行房地產貸款集中度管理,堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。”張其光表示。
      央行方面亦表示,去年8月出臺的“三線四檔”規則有利于矯正一些房企盲目擴張的經營行為,增強自身的抗風險能力,也有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期;房貸集中管理制度則使得銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。
      最新數據顯示,6月末人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點,其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。
      “下一步將堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,抓好政策執行,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標,持續完善房地產金融管理長效機制。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示。

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